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Il contratto preliminare di compravendita, comunemente definito compromesso, è il contratto con il quale le parti (venditore e compratore) si obbligano l’uno verso l’altro a concludere una successiva compravendita, stabilendone modalità e termini.

Dopo la stretta di mano e la rassicurazione che l’affare verrà concluso, il primo passo da compiere tra le parti, una volta raggiunto l’accordo per il trasferimento del bene immobile oggetto di trattativa, è la predisposizione di un contratto preliminare.

Ciò garantirà le parti sull’effettività dell’impegno assunto, nel caso in cui l’una o l’altra parte dovesse “cambiare idea”, rendendosi inadempiente.

Attraverso la sottoscrizione del preliminare, infatti, “i protagonisti della compravendita” (cioè la parte che intende vendere l’immobile e la parte che vuole acquistarlo) si fanno una reciproca promessa, assumendo l’obbligo di stipulare un successivo contratto: il c.d. contratto definitivo di compravendita.

È solo con il “contratto definitivo” (il vero e proprio contratto di acquisto), da stipularsi innanzi al notaio, che avverrà il trasferimento della proprietà dell’immobile (appartamento, box auto, locale commerciale, ecc.) alla parte acquirente, che dal conto suo dovrà provvedere al versamento dell’intero prezzo di acquisto alla parte venditrice.

Affinchè il compromesso abbia validità giuridica, in vista della stipula del “definitivo”, è tuttavia necessario che lo stesso presenti alcuni requisiti di legge, dovendo contenere: forma scritta, data di consegna, termine per la stipula del contratto definitivo, prezzo determinato, modalità di pagamento e l’identificazione dell’immobile, verificandone l’esattezza attraverso le certificazioni catastali.

Dopo il contratto preliminare di vendita: ecco cosa succede se il proprietario vende ad un altro soggetto

Le conseguenze variano, in modo sostanziale, a seconda del tipo di preliminare che è stato sottoscritto.

Si deve ricordare, infatti, che il compromesso può essere stipulato:

  1. attraverso una scrittura privata semplice (sottoscritta solo dalle parti);
  2. con atto notarile, a mezzo di una scrittura privata autenticata da un notaio o un atto pubblico notarile (nei quali casi l’atto viene sottoscritto anche dal notaio, in aggiunta alla sottoscrizione delle parti).

Spesso si predilige la scrittura privata per ragioni di costi, ma attenzione: scegliere una forma piuttosto che un’altra comporta differenze sostanziali. Infatti:

  1. Se si utilizza la forma della scrittura privata semplice, il contratto resta un accordo privato, con efficacia unicamente tra le parti stipulanti;
  2. Se si fa ricorso al notaio, l’atto firmato godrà anche di effetti di “pubblicità verso i terzi” (ad esempio contro eventuali altri acquirenti), poiché il notaio procederà alla “trascrizione(cioè alla annotazione) della “scrittura privata autenticata” ovvero dell’ “atto notarile pubblico”.

Quali sono, in concreto, i benefici dell’atto notarile rispetto alla semplice scrittura privata?

Possiamo rispondere facendo due esempi.

Caso “a”.

Se il contratto preliminare per la compravendita di un appartamento tra il sig. Rossi (parte venditrice) e la sig.ra Bianchi (parte acquirente) dovesse essere stipulato nella forma di una semplice scrittura privata, l’accordo tra le due parti avrà effetto solo tra di esse.

Il contratto sottoscritto resterà, in tal caso, una mera promessa alla conclusione dell’affare, cioè alla stipula del contratto definitivo. Fino a quel momento, tuttavia, la sig.ra Bianchi non avrà nessuna tutela nei confronti dei terzi.

Ciò significa, in altre parole, che se, nel frattempo, il sig. Rossi dovesse venir meno alla promessa data, vendendo l’appartamento ad una terza persona (il sig. Verdi), stipulando con essa un contratto definitivo regolarmente trascritto, la sig.ra Bianchi nulla potrebbe fare per recuperare l’immobile originariamente promessole.

Caso “b”.

Qualora, invece, il contratto preliminare di vendita dovesse essere stipulato nella forma dell’atto notarile, attraverso una scrittura privata autenticata (dal notaio) o un atto pubblico notarile, il contratto preliminare verrà trascritto, dal notaio stesso, nei pubblici registri (Conservatoria dei Registri Immobiliari), portando in tal modo tutti a conoscenza dell’accordo sottoscritto.

Questo impedirà, nel tempo che intercorre tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo, che i diritti della parte acquirente possano venire pregiudicati da terzi o dalla parte venditrice (ad esempio, vendendo lo stesso immobile ad altre persone).

Questo significa che, in tal caso, se il sig. Rossi dovesse venir meno alla promessa data e tentare di vendere lo stesso appartamento al sig. Verdi, il contratto definitivo con lui stipulato non avrebbe alcuna efficacia nei confronti del sig.ra Bianchi, il cui diritto sul bene sarebbe completamente tutelato, grazie al contratto preliminare regolarmente trascritto.

Occorre ricordare che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non sono dotati di una durata illimitata: il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro un anno dalla  data convenuta tra le parti o, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, pena la perdita di ogni effetto del preliminare trascritto (Cass. 22/10/2014, n. 22454).

In conclusione, prima di stipulare un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, è bene accertarsi del tipo di contratto preliminare che ci si accinge a stipulare, al fine di evitare che l’accordo raggiunto resti una semplice “stretta di mano”.

Contributo a cura dell’avv.to Scarano Andrea.